CASE

土地评估

房产及土地评估

所属区域:
项目说明:



一、接待洽谈部
 1、与委托方就项目意向进行前期接洽,包括项目背景了解,项目初步报价(或项目投标)等工作项。
2、当与委托方就项目进程、项目报价等达成一致,并且此项目通过我公司风险审核,决定接受项目委托。
3、依据项目的规模、复杂程度,确定项目负责人以及项目组成员。
4、由委托方提供委托评估资产清单,需依据委托方对评估精度的要求提供合格的数据清单及基本图件,作为进行资产评估的依据。 
5、对委估方提供的资料,项目组进行初步分析审核,确定是否满足评估要求,如需补充调整,则指导委托方及资产占有方完成补充和调整工作。
6、依据委托方提供的数据资料,编制项目评估工作方案。
二、现场勘测部
(一)、 清查组织工作 
在进入现场清查前,成立了以现场项目负责人为主的清查小组,制定了详细的现场清查实施计划,分流动资产、机器设备和建筑物三个小组,在企业相关人员的配合下,分别对各类资产进行了清查。清查工作结束后,各小组均提交了清查核实及现场探察作业的工作底稿。
(二)、 清查主要步骤 
1、 指导企业相关的财务与资产管理人员在资产清查的基础上,按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要求,进行登记填报,同时收集被评估资产的产权归属证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料。
 2、 初步审查被评估单位提供的资产评估明细表  评估人员通过查阅有关资料及图纸,了解涉及评估范围内具体对象的详细状况。然后审查各类资产评估明细表,检查有无填项不全、错填、资产项目不明确现象,并根据经验及掌握的有关资料,检查资产评估明细表有无漏洞项等。 
3、 现场实地勘察 依据资产评估明细表,对申报资产进行清点和现场勘察。针对不同的资产性质和特点,采取不同的勘察办法。 
4、 补充、修改、和完善资产评估明细表 根据现场实地勘察结果,进一步完善资产评估明细表,一坐到“表”“实”相符。
5、 核实产权证明文件  对评估范围的设备和房产的产权进行调查,已确认做到产权清晰,不存在产权纠纷的问题 。
(三) 清查的主要方法 
 在清查工作中,我们针对不同的资产性质,特点,及实际情况,采取了不同的清查方法。
 1、 机器设备 
(1) 为保证评估结果的公允合理, 根据被评估单位设备资产的构成特点及评估结果申报明
细表的内容,向企业有关资产管理部门及使用部门下发主要设备状况调查表,并指导企业根据实际情况进行填报,
 (2) 现场清查设备 
 针对资产评估明细表中不同的资产性质及特点,采取不同的清查核实方法进行现场勘察,并对设备的实际运行状况进行认真观察和记录,本次评估采用对生产设备进行逐台盘点,办公设备;办公设备采用抽查盘点,并对所有办公设备的实际数量与被评估单位提供的清单数量进行核对;车辆采用逐盘点,被要求被评估单位提供每台车辆的行驶证,通过与设备 管理人员详细了解说明设备的现状和对重要设备进行详细勘察,掌握了设备目前的实际状况 
(3)根据现场实地勘查结果,进一步修正企业提供的评估结果申报明细表,然后由企业盖章,作为评估结果的依据, 
(4)对核实范围内的设备及车辆的产权进行核实,如:抽查重要设备的购置合同、付款凭证、车辆行驶证等,做到产权明晰。
 2、建筑物 
(1)核对原始资料 
 根据被评估单位提供的建筑物、构筑物及其附属设施评估结果申报明细表,对房屋建筑物及其附属设施进行了帐表核对,对申报明细表填写不符合评估结果要求之处与被评估单位有关人员共同修正,对项目不全或错误之处予以修正。 
(2)现场勘察对建筑物的现场勘察,参照《资产评估操作规范意见》的要求根据建筑物、构筑物评估结果申报表所列项目的项数、面积、结构类型、装饰及给排水、配电照明、采暖通风等设备情况,进行现场勘查核实,并结合现场了解的建筑物结构特征的和部位完损状况逐项做现场记录 评估人员除核实建筑物、构筑物数量及内容是否与申报情况一致外,主要查看: 
① 结构:为了判断建筑物基础的安全性,初步确定基础的可靠性和合理性为评估提供依据,根据结构类型对承重墙、梁、板住进行细心观测,查看有无变形开裂,有无不均匀沉降,查看混泥土构件有无露筋、麻面、变形,查看墙体是否风化地严重程度。
 ② 装饰:查看的主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏,另外还要看装饰的新旧程度 。
③ 设备:水暖电设施是否完好齐全,是否畅通,有无损坏和腐蚀,能否满足使用要求 。
④ 维护结构:如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等,查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。 
 辅助工程:主要观察是否能够满足使用要求 流动资产、负债核实情况 
(1) 流动资产清查:评估人员主要通过核对企业财务账的总账、各科目明细表、会计凭证,对非实物性流动资产进行了核实,对货币资金科目进行盘点核实。 
(2) 负债的清查:主要核实负债的内容、形成过程,审核是否为基准日实际存在的负债,是否有确定的债权人等,以确定评估价值。 
对现金进行实地盘点,对于银行存款及其他货币资金主要查阅了相应对账单,对于存货,通过查阅进出库单等原始单据以及现场勘察进行了核实,通用设备及其他办公设备则通过实盘核实,同时通过核对企业财务账的总账、各科目明细账、会计凭证及相关原始凭证,对非实物性流动资产与负债进行了清查。 

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